부동산을 팔 때 누구나 고민하는 게 바로 양도소득세입니다. 몇 년 전보다 집값이 올랐지만, 막상 팔고 나면 세금으로 수천만 원이 빠져나가는 걸 보고 놀라는 경우가 많죠. 특히 다주택자, 단기 보유자, 상속·증여받은 부동산 보유자라면 더더욱 철저한 절세 전략이 필요합니다.
하지만 양도세는 복잡한 계산 구조 때문에 ‘어떻게 하면 덜 낼 수 있는지’ 감이 잘 오지 않는 것도 사실입니다.
그래서 이번에는 실제 사례를 통해 이해하기 쉬운 양도세 절세 전략을 소개해드릴게요.
양도세 절세 노하우, 사례로 배우는 전략
사례 1: 실거주 2년으로 비과세 혜택 받기
상황
서울에서 5년간 전세를 주던 1주택자 A씨. 현재 시세차익이 2억 원 발생했지만, 실거주 이력이 없어서 양도세가 걱정됨.
전략
2025년 현재 기준으로 조정대상지역의 1세대 1주택자는 보유 2년 + 실거주 2년 요건을 충족해야 비과세가 가능합니다. A씨는 계약 만료 후 입주해서 2년을 거주하고 나면, 양도세를 전액 면제받을 수 있습니다.
절세 효과
비과세 혜택으로 약 2,000만~3,000만 원 이상의 양도세를 아낄 수 있음.
사례 2: 매도 순서를 바꿔 중과세 피하기
상황
2주택자인 B씨는 아파트 2채를 모두 팔 계획. 한 채는 시세차익이 크고, 다른 한 채는 상대적으로 차익이 적음.
전략
양도세는 1년 내 몇 채를 팔더라도 순서에 따라 중과 여부가 달라질 수 있습니다. 먼저 차익이 적은 집을 팔면 일반세율로 적용되고, 다음 주택은 1주택자가 된 이후 매도하기 때문에 중과세율을 피할 수 있습니다.
절세 효과
다주택 중과세율(최대 22%) 대신 기본세율(6~45%) 적용으로 수천만 원 세금 절감 가능.
사례 3: 필요경비 꼼꼼히 챙겨 양도차익 줄이기
상황
10년 전 구매한 주택을 매도한 C씨. 집값은 3억 원 올랐지만, 리모델링과 중개수수료 등 비용도 많이 썼음.
전략
양도세 계산 시 필요경비(취득세, 중개비, 리모델링 비용 등)를 제외하면 과세 대상 양도차익이 줄어듭니다.
C씨는 리모델링 견적서, 카드 결제 내역, 중개보수 영수증을 모두 모아 경비로 인정받음.
절세 효과
경비 2,000만 원 인정 → 과세표준 감소 → 수백만 원 세금 절감
사례 4: 6월 1일 전후 매도로 보유세 줄이기
상황
D씨는 종부세 대상 고가 주택을 보유하고 있었고, 이듬해 매도 계획이 있었음.
전략
보유세는 매년 6월 1일 기준 보유자에게 부과되므로, 5월 말에 잔금을 치르고 소유권 이전을 완료하면 그해 종부세를 피할 수 있습니다.
절세 효과
1주택자 기준으로도 수십만 원~수백만 원의 보유세 절감 가능
양도세 절세의 핵심 포인트 정리
- 실거주 기간 확보: 특히 조정대상지역 1주택자는 필수
- 매도 순서 조정: 중과세 피할 수 있는 구조 만들기
- 경비 증빙 철저히 보관: 공사, 수리, 중개수수료, 취득세 등
- 보유세 기준일 체크: 6월 1일 이전 매도 타이밍 잡기
- 세무 시뮬레이션 활용: 국세청 홈택스 양도세 계산기 필수
결론: 준비된 사람만이 세금을 줄일 수 있습니다
양도세는 그 자체로 복잡하고, 막상 납부하려고 할 때는 이미 늦은 경우가 많습니다. 하지만 사례에서 보듯이, 매도 시기와 순서, 실거주 여부, 경비 정리만 잘해도 수천만 원의 절세 효과를 볼 수 있습니다.
1주택 실수요자, 다주택 투자자, 상속받은 부동산 매도 예정자라면 지금이라도 매도 계획과 증빙 준비를 꼼꼼히 해보세요. 양도세는 계산보다 전략이 먼저입니다.